Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes détiennent des droits de même nature. Ils sont alors propriétaires ou disposent ensemble de la jouissance d’un même bien.

Cette situation peut exister en cas d’acquisition d’un bien, lors d’une séparation (divorce), d’une donation ou encore d’une succession.

Aussi, chaque personne est propriétaire du bien à parts égales ou suivant une quote-part (généralement en fonction de sa contribution financière mais pas obligatoirement), sans que cette part soit matériellement reconnaissable. La quote-part détenue est généralement mentionnée sur l’acte notarié.

Acheter en indivision

Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un bien immobilier, l’indivision est la solution la plus simple car elle nécessite aucune démarche ni formalité à l’instar du financement via une SCI (coûts non négligeables)

Nous retrouvons ce type de fonctionnement lorsque deux concubins, deux partenaires de pacs ou encore des membres d’une même famille voire amis, souhaitent acquérir un bien. Nous parlons alors d’indivision conventionnelle.

Tout bien immobilier peut alors faire l’objet d’une indivision (terrain + construction, appartement ou maison).

Il est à noter que la répartition des droits de propriété se fait en fonction de la quote-part définie dans l’acte notarié pour chacun des indivisaires et non pas en fonction du financement.

Par exemple, un couple peut très bien être co-emprunteur à hauteur de 50% chacun mais que la quote-part de propriété de Madame soit de 70% et Monsieur de 30%.

L’indivision lors d’une succession ou d’un divorce

Lors d’un décès, en cas de plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est en indivision. Les héritiers deviennent propriétaires et se voient alors attribuer une part sous forme d’une quote-part.

L’indivision est alors subie jusqu’au partage définitif de la succession. Au moment du partage, l’indivision s’achève.

Également, dans une procédure de divorce, les époux se retrouvent en situation d’indivision. Tant que le partage n’a pas eu lieu, ces derniers détiennent une part des biens dépendant de leur patrimoine.

Droits et obligations des indivisaires

Même s’il existe des quotes-parts entre indivisaires, chaque décision doit se prendre généralement à l’unanimité.

Toutefois, il conviendra de dissocier les « actes de gestion/conservation » et les « actes graves ».

En effet, pour réaliser des travaux non nécessaires à la conservation du bien ou gérer le bien immobilier, les indivisaires peuvent se réunir et nommer un gérant via une convention d’indivision (conclue devant notaire, généralement pour une durée de 5 ans). Ce dernier sera en charge de la gestion quotidienne pour le compte de l’indivision.

De plus, un indivisaire est en droit d’exercer des travaux dits de « conservation » pour éviter toute détérioration du bien (par exemple, réparation de la toiture). Il se fera alors rembourser par le compte en indivision détenu par l’ensemble des indivisaires.

Les actes graves devront être pris à l’unanimité. En effet, un indivisaire ne peut ni vendre un bien immobilier ni l’hypothéquer sans l’accord des autres indivisaires. L’unanimité des indivisaires est requise.

Sortir de l’indivision

Selon l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Aucun indivisaire ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Aussi, en cas de vente du bien en indivision et de l’accord de tous les indivisaires, ces derniers se partagent le prix de vente en fonction de leurs parts respectives. Le régime de l’indivision prend alors fin.

Aussi, dans le cas d’une succession, si tous les héritiers sont d’accord pour sortir de l’indivision, le notaire en charge de la succession évaluera l’ensemble des biens puis établira ensuite la part revenant à chacun des héritiers. A partir de ce moment-là, les héritiers seront libres de vendre le ou les biens voire de conserver les biens en fonction de la valorisation des biens et des parts reçues. Il y aura donc un partage des biens indivis.  Chacun des indivisaires reçoit un lot d’une valeur égale à ses droits. L’indivision cesse car chacun devient propriétaire d’un ou plusieurs biens définis dans l’acte de partage.

Il y aura également possibilité de racheter la part de l’héritier ou de l’indivisaire qui ne souhaite pas conserver le bien immobilier.

En cas de conflit notamment pour vendre un bien immobilier et lorsque le ou les indivisaires représentent les deux tiers des droits indivis, le ou les indivisaires peuvent faire appel au Tribunal de Grande Instance qui se chargera de mettre fin à cette situation conflictuelle. L’intervention du notaire est obligatoire.

L’indivision présente donc des avantages (simplicité dans les formalités, situation intermédiaire le temps du partage). Toutefois, cette situation juridique n’est pas sans risque puisqu’à tout moment, un indivisaire peut mettre fin à l’indivision. Il est donc préférable de prévoir toutes les situations via une convention d’indivision. Ce document juridique, signé chez un notaire, listera les biens indivis et les droits de chacun des indivisaires. Elle pourra être conclue pour une durée déterminée (5 ans) avec un renouvellement par tacite reconduction.